Financement immobilier

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Une fois le projet immobilier définis, la recherche de financement est primordiale.Pour cela il est recommandé de constituer un plan de financement immobilier. Dans bien des cas, le recours au crédit est nécessaire. Ce plan de financement immobilier sera joint au dossier de demande de prêt. Il doit contenir des informations susceptibles de rassurer l’établissement de crédit. En d’autres termes, il doit voir à travers ce plan de financement immobilier que l’emprunteur présente peu de risque d’insolvabilité. L’établissement de ce plan n’est pas facile ; l’aide d’un courtier est parfois nécessaire. Evidemment cette prestation n’est pas gratuite ; toutefois ses conseils sont précieux pour ne pas commettre d’impaire.

Trois éléments primodiaux  à figurer dans un plan de financement

Un plan de financement immobilier doit préciser le montant de l’apport personnel. C’est en fonction de celui-ci que le banquier pourra déterminer la somme à prêter. Il est également un gage de la capacité d’épargne de l’emprunteur.  Il est recommandé de posséder au moins 10% de la valeur de l’acquisition. Les apports peuvent avoir plusieurs origines dont  le plan épargne logement ou le compte épargne logement. Notons que les aides au financement immobilier  peuvent constituer des apports (prêt 1% logement, prêt à taux zéro, prêt aux fonctionnaires …).

Le plan de financement immobilier indique également le revenu disponible ainsi que la capacité de remboursement de l’emprunteur. Le revenu disponible regroupe l’ensemble des actifs diminués des charges. La capacité de remboursement devra représenter le tiers du revenu disponible. Grâce à ces informations, l’établissement pourra calculer le taux d’endettement actuel et futur une fois le prêt accordé. Cette étape permettra également de choisir  la formule de crédit immobilier la plus adaptée à sa situation.

Enfin, il faudra anticiper l’évolution des ressources même approximativement : promotions  avec à la clef une augmentation ou inversement une baisse de revenus suite à une situation de crise (perte d’emploi). La nature du contrat de travail constitue ici un élément d’appréciation important : CDI, CDD, intérim …etc.

Les autres données à prendre en compte

Un plan de financement vise globalement à comparer les ressources nécessaires et disponibles. L’utilisation des calculettes financières présentes sur le net est vivement recommandée.

Pour évaluer les ressources nécessaire, il faut retenir qu’un projet immobilier engendre plusieurs coûts : frais de notaire,  éventuellement des frais d’agence, prix d’acquisition du bien immobilier, frais de garantie, le montant des travaux nécessaires, d’autres dépenses imprévues.

Concernant les ressources disponibles, il fait tenir compte des apports personnels et des différentes aides aux financements immobiliers. A noter qu’en vertu du principe de l’interdépendance des opérations, il est possible de cumuler plusieurs prêts soit par mesure de précaution soit pour réussir à réunir les fonds nécessaire. Ainsi, la loi a prévu l’interdépendance des prêts entre eux et celle des opérations immobiliaires et des prêts. Dans le premier cas, un contrat de prêt n’est conclu que si les autres établissements décident de ne pas octroyer le prêt. Dans le deuxième cas, le contrat n’est définitif que si le projet immobilier se réalise.

A moins de posséder la somme nécessaire pour acquérir un bien immobilier, le financement achat immobilier passe obligatoirement par le crédit.  Toutefois, pour venir en aide aux personnes à revenu faible, l’état a mis en plus des aides au financement achat immobilier.

L’apport personnel

L’apport personnel fait partie intégrante des sources de financement achat immobilier.  Une personne qui a bénéficié d’un prêt conventionné ou d’un prêt  d’ascession sociale, doit financer 10% de la valeur de l’acquision. Pour les autres, l’apport doit représenter 20% du montant du projet immobilier.

L’apport peut être constitué :

• des économies de l’emprunteur,
• de  placements (livret d’épargne logement, livret d’épargne populaire ou autres)
• de valeurs mobiliaires (actions, SICAV, parts de société civil de placement immobilier)
• des héritages

Toujours dans le cadre des apports personnel, un livret d’épargne logement permet de bénéficier du prêt épargne logement avec un taux privilégié. Le compte épargne logement doit être ouvert au moins quatre ans avant la date du prêt.

Les sources de financements

Lorsque l’on parle de financement achat immobilier, les différents types de crédit nous viennent à l’esprit.

Si vous souhaitez des mensualités constantes, le crédit amortissable est adapté. Le contrat peut toutefois prévoir des mensualités progressives ou dégressives. Quoi qu’il en soit, le principe est simple : pour chaque mensualité, l’intérêt est calculé sur le capital qui reste à rembourser.

Pour ceux qui sont déjà propriétaires et qui souhaitent effectuer une nouvelle acquisition en vendant son bien immobilier, le crédit relais est recommandé. Les organismes de crédit considèrent ce procéssus comme une avance de fond. Cette dernière porte sur 50% à 80% de la valeur de la nouvelle acquisition et le remboursement s’étale sur 24 mois au maximum. Notons que sur cette période seuls les intérêts seront payés. Le capital sera remboursé une fois la vente conclue.

Pour  bénéficier d’avantages fiscaux, le prêt immobilier in-fine est recommandé. Le capital est rembousé  lorsque l’emprunt arrive à échéance. Les mensualités porteront sur le paiement des mensualités.

Le crédit à palier présente plusieurs avantages : deux périodes de remboursement, taux réduits, possibilité d’effecter des lissages.

Les aides aux prêts

Un crédit est parfois insuffisant pour effectuer intégralement un financement achat immobilier. Dans ce cas, le futur acquéreur peut envisager les aides aux prêts immobiliers.

Le prêt à taux zéro consiste à obtenir un emprunt sans taux d’intérêt. Ce type de prêt est réservé aux personnes qui ne sont pas propriétaires de leurs résidences  principales depuis deux ans. Il peut servir à construire, acquérir, transformer un logement neuf ou ancien.

Le prêt conventionné ouvre droit à l’aide personnalisé au logement de la caisse d’allocation familiale.

Le prêt à l’accession sociale est accordé selon les revenus de l’emprunteur. Le bien immobilier acquis doit constituer la résidence principale de l’emprunteur. Ce prêt permet également de bénéficier de l’APL.

Le prêt 1% logement  est quant à lui réservé aux personnes qui travaillent dans une entreprise de 10 salariés ou plus. Il sert à acquerir, construire, agrandir ou améliorer une résidence principale.

Avant de concrétiser un projet immobilier, il est important de s’informer. En surfant sur les sites des organismes de crédit ou des courtiers on peut trouver des  conseil financement immobilier.  Des points de vigilences, des simulateurs et des lexiques sont généralement mis à la disposition des internautes. Pour obtenir un conseil financement immobilier on peut également s’adresser directements aux établissements de prêts ou aux courtiers. Malheureusement les recommandations données par ces organismes ne sont pas très objectifs et ils ont tendance à valoriser leurs produits.  Les forums regorgent aussi de précieux conseil financement immobilier. Enfin, s’informer auprès des associations de défenses des consommateurs est une excellente idée. Voici quelques conseil financement immobilier à appliquer. Ces conseil financement immobilier sont classés en deux catégories : les précautions à prendre avant de choisir le type de prêt et l’établissement de crédit d’une part et d’autre part le comportement à adopter avant la signature du contrat.

Les étapes pour choisir la meilleure offre

Maîtrisez au minimum le jargon du crédit immobilier : crédit amortissable, relais, à palier, prêt in-fine…

Effectuez des simulations sur le net sur vos possibilités (taux d’endettement, montant empruntable, montant des mensualités).Si vos possibilités d’emprunt sont insuffisants pour financer le projet, envisagez les aides aux financements (prêt à taux zéro, subvention de l’ANAH , prêt conventionné …).

Pocédez aux comparaisons. Pour que celles-ci soient réellement efficaces, analysez les taux effectifs globaux des différents établissements. Le mode de calcul des TEG est le même peu importe l’organisme ; de plus ils représentent le coût réel de l’emprunt car ils englobent l’intégralité des frais (assurances, frais de dossier qui excedent rarement 1% de la somme empruntée, garanties, frais fiscaux …etc). Ainsi vous n’aurez pas la mauvaise surprise de découvrir des coûts cachés en cours de remboursement.

Ayez également recours aux services des courtiers. Leurs divers partenaires leur permettent de dénicher les meilleures offres.

Enfin,  adressez-vous à votre banque pour voir ce qu’elle propose. Si son taux est trop élevé par rapport à ceux que vous avez vus, menacer-la de la quitter. Si elle persiste, faites-le. Logiquement, votre banquier cèdera car un prêt immobilier lui permettra de vous garder pour plusieurs années.

Les précautions à prendre lors de la signature du contrat

Avant de débuter un projet immobilier, retenez que l’apport personnel est très apprécié des banques ; d’où l’importance de l’épargne. En ayant constitué une épargne vous démontrerez également votre capacité d’épargne.

Focalisez-vous sur le plan de financement pour  obtenir une visibilité concernant l’impact des mensualités sur votre budget. Exigez de la banque un plan de financement personnalisé  qui intégre  vos capacités de remboursement.

Renseignez-vous sur la souplesse des remboursements : est-il possible d’augmenter le montant des mensualités ou inversement de les diminuer ?

En toute circonstance, fixez-vous une marge de sécurité pour évitez les retards de paiement.

Enfin, la loi prévoit un délai de rétractation de 10 jours après la signature du contrat. Profitez de cette durée pour revoir en détail le plan de financement ainsi que les termes du contrat.